不動産売却を成功させるノウハウNo.68
2022年03月18日
売るか貸すかの判断②
前回自宅を貸すことによる、メリットをご説明しました。
今回は自宅を貸すことによるデメリットをご紹介したいと思います。
(貸すことによるデメリット)
①空室リスク
自宅を貸せば、自分は別の場所に住まいを用意する人があります。
すぐに借り手がつけばいいですが、空室の間は、自分自身が住む家の費用+空室の不動産の住宅ローンの両方を支払う必要あります。
②改装費用がかかる
人に貸すには、きれいに内装リフォームする必要があります。
賃借人が入れ替わるたびに、壁紙の張り替えやハウスクリーニングのお金がかかります。
また、ガス給湯器やトイレなど、借主に責任のない故障修理の負担は貸主となります。このため、毎年ある程度の修繕費用がかかると考え、用意しておく必要があります。
③買いたい時に買えない
住宅ローンを使った不動産を貸すということは、当然、住宅ローンが残っている状態のままです。
このため、将来、新しい別の家を見て「この家が欲しい!」と思っても、重複して住宅ローンを組むことは非常に難しいのです。
金融機関からも「今の不動産を売って(住宅ローンを完済して)から」という条件がつけられる可能性が高いでしょう。
よって、将来、家を買いたいときに買えない可能性があるリスクがあります。
④売却リスク
将来、貸している不動産を売る場合、それは「個人が自分で住むための家」ではなく「人に貸して家賃収入の上がる収益物件」として売り出すことになります。
当然、買う人は「収益物件を買う人」です。
すると住宅ローンを使って買うことができません。
収益物件としての融資を受けて買うということになります。
このため、買い手は「不動産のプロ」となる可能性があります。
当然、評価は家賃収入をもととした利回りだけで判断されるため、厳しい評価でしか売れなくなります。
このように、貸すことのメリット・デメリットを確認しましょう。
そして自身のライフプランと照らし合わせれば、売るか貸すかの答えは出てくるはずです。
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本日は以上となります。
次回も引き続き、 賢く・高く、不動産売却をしていただく為の、ノウハウ をお届けいたします。
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